É muito comum, após a medição da propriedade rural, haver diferença entre a área real e a que consta no registro imobiliário; veja como resolver
Por Priscila Rocha e Olímpia de Paula* – Na maior parte das vezes, realizado o georreferenciamento (definir forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico) em propriedades rurais, poderá haver (e certamente haverá) diferença entre a área real e a que consta no registro imobiliário, vez que, até muito pouco tempo atrás, essas descrições eram simples e superficiais, por conta da precariedade dos meios para medição. Atualmente, o levantamento destas áreas é feito de uma maneira mais precisa pelos engenheiros agrimensores.
Certo, mas como resolver essa situação?
Mesmo diante das divergências, não há necessidade de se preocupar já que existem dois institutos que permitem a regularização de imóveis rurais com áreas excedentes. O primeiro deles, e o mais utilizado nesses casos, é a Retificação do Registro Imobiliário.
Nele, o oficial titular do Cartório de Registro de Imóveis competente, se valendo de sua prerrogativa e juízo de valor, verificará se realmente ocorreu um equívoco e, se for o caso, alterará a descrição do imóvel na própria matrícula.
Para esclarecer, ainda que superficialmente, como funciona a retificação do registro, encontramos respaldo no artigo 213, inciso II da Lei 6.015/73.
Como primeiro passo, será preciso contratar um engenheiro agrimensor habilitado para verificação in loco e realizar a medição e conferir, efetivamente, como está o físico e, após todo levantamento da área, deverá ser apresentada a planta e memorial descritivo assinados pelo profissional responsável, por todos os proprietários e confrontantes do imóvel. Importante lembrar que a coleta de assinatura dos vizinhos também será feita, para que o oficial registrador tenha total segurança que a nova medição não esteja invadindo a área de terceiros.
E se algum dos confrontantes se recusar a assinar?
Bem, nesse caso, existe a possibilidade de solicitar ao Registro de Imóveis a expedição de uma notificação para o endereço da pessoa, com prazo de 15 (quinze) dias para manifestação, considerando a ausência de manifestação como concordância do procedimento. Agora, se for impugnado a retificação de registro, será oportunizado o prazo de 5 (cinco) dias para que o proprietário e o engenheiro se manifestem, buscando uma solução amigável. Não sendo possível, o oficial remeterá os documentos ao Juiz competente que decidirá a questão.
Pois bem. Não havendo qualquer questão, o procedimento segue na análise e conferência da documentação com: apresentação da anotação de responsabilidade técnica – ART; apresentação do requerimento; documentos de qualificação das partes e, documentos de qualificação do imóvel.
Por isso, é importante ter uma assessoria jurídica, que analisará previamente essa documentação e apresentará no registro de imóveis o documento mais completo possível, evitando reiteradas notas de exigência que tem como finalidade a adequação ao que a lei impõe.
A segunda possibilidade é a conhecida Usucapião
O instituto da usucapião consiste em uma das formas de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, cujos requisitos para sua obtenção são: a posse mansa e pacífica com animus domini, que é a intenção de dono.
Então, se adquire o imóvel ao se comprovar o uso dele por um determinado tempo, como se dono fosse, todavia, vale lembrar que existem alguns requisitos para tanto.
Um deles é que a pessoa possua o imóvel como seu e que saiba que não existe um dono. O outro é o tempo em que ela mora neste imóvel. Se ela entrou em um imóvel abandonado e está há mais de 10 (dez) anos, sem qualquer oposição, caberá usucapião.
Portanto, tratando-se da regularização de imóveis rurais com áreas excedentes, tais institutos podem ser assim entendidos:
- Retificação: acréscimo de área originalmente integrada ao imóvel cuja descrição foi imprecisa ou omissa;
- Usucapião: acréscimo de área alheia ao imóvel originalmente descrito.
Dessa forma, a retificação é cabível para corrigir registros que se encontrem incorretos, ou seja, em desacordo com a realidade jurídica ou fática; enquanto que a ação de usucapião é viável para regularizar a posse exercida sobre uma área de outrem, isto é, que não pertença ao posseiro originalmente.
Contudo, os institutos da retificação e usucapião podem ser facilmente confundidos quando se trata se regularização de imóveis rurais com áreas excedentes alcançadas com o georreferenciamento. Daí porque, é necessário que o advogado analise na minúcia o caso concreto para entender qual a medida mais indicada.
Priscila Rocha e Olímpia de Paula são advogadas e atuam de forma especializada para produtores rurais.
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