Investidores precisam de cautela na hora da compra; especialista recomenda o mecanismo da due diligence na hora da aquisição do imóvel como forma de precaução
Com o bom momento do agronegócio e valores dos produtos agropecuários atingindo recordes, muitos investidores voltam seus olhares para o campo como forma de gerar novas receitas. E o primeiro passo é a aquisição de uma propriedade rural. Entretanto, ao decidir pela compra deste imóvel, previamente ao fechamento do negócio o interessado ou investidor deve adotar a cautela necessária a evitar surpresas e prejuízos futuros.
A advogada Cláudia Sampaio, sócia da HBS Advogados, salienta a possibilidade de situações em que, embora a matrícula do imóvel objeto da negociação não possua registro de restrições ou dívidas, a existência de ações de execuções fiscais ou patrimoniais contra o vendedor em trâmite perante o Judiciário poderá colocar em risco a segurança jurídica da negociação. Mas, conforme a especialista, isto não impede a aquisição do imóvel. “Havendo situações em que a existência de discussões judiciais ou dívidas passíveis de serem solucionadas pode gerar uma oportunidade de negócio, inclusive com a aquisição por um valor menor que o valor de mercado”, explica.
Porém, de acordo com Cláudia, ainda que o vendedor possua outros bens que possam garantir eventuais dívidas em fase de execução judicial ou outros passivos identificados, a real situação do imóvel objeto da negociação e os riscos a que se sujeitará o comprador deve ser analisada com total cuidado, uma vez que pode resultar em prejuízos significativos possíveis de impactar negativamente o investimento realizado. “Assim, ao iniciar as tratativas negociais, recomenda-se que o interessado promova uma due diligence imobiliária, que representa uma espécie de auditoria para investigação e identificação da real situação jurídica do imóvel em negociação”, observa.
Para a sócia da HBS Advogados, a due diligence realizada em momento anterior à conclusão do negócio permite não só a mensuração e adequação do preço como também a identificação dos riscos a serem assumidos pelo adquirente e a definição de mecanismos que possam garantir o retorno do investimento em caso de eventuais transtornos futuros. “Desta forma, é conveniente que a due diligence envolva a identificação, em relação à propriedade rural e ao respectivo vendedor, dentre outras, de eventuais ativos e passivos jurídicos, situação imobiliária registral, tributária, fiscal, ambiental, em âmbito judicial e administrativo, na esfera municipal, estadual e federal”, destaca.
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No que se refere à propriedade rural, dentre os documentos a serem analisados estão a matrícula atualizada para verificar a existência de eventual registro que possa impactar na negociação, Certidão Negativa de Débito do imóvel junto à Receita Federal, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural junto ao Incra e recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR). Para comprovação de que a propriedade que se pretende adquirir é efetivamente aquela que consta na matrícula apresentada, conforme a especialista, é conveniente que seja providenciada a medição da área, a partir da respectiva descrição constante do título imobiliário. “Essa providência se torna imprescindível para áreas pendentes de georreferenciamento”, frisa.
Relativamente às questões ambientais, a especialista pondera que é importante ter ciência que o adquirente de imóvel com passivo ambiental poderá responder por eventual reparação do dano ou penalidades pecuniárias impostas pelos órgãos ambientais, ainda que a infração ambiental tenha ocorrido anteriormente à aquisição da propriedade, uma vez que a responsabilidade é transferida a quem assume a propriedade, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formalizar a aquisição.
Outra questão que assume extrema importância, como informa Cláudia, é a averiguação de eventuais contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos é necessário obter-se a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. “A verificação da existência de comodatários utilizando o imóvel ou parte dele também se faz necessária para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utilização plena da propriedade para o fim ao qual foi adquirida”, afirma.
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Por fim, na aquisição de propriedades rurais com vistas à exploração econômica de lavoura se recomenda obter-se a prévia comprovação do potencial produtivo do solo, situação que pode ser verificada mediante laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo ou outro profissional competente. “É uma cautela que pode ser adotada como forma de evitar uma quebra da expectativa em relação ao negócio e garantir a segurança jurídica almejada”, completa Cláudia.
