Corretores detectam o dobro na procura por terras em razão da valorização da soja, do milho e do crescimento do interesse dos produtores em reinvestimento nas áreas rurais.
Segundo análise do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), as commodities mais importantes na exportação brasileira (grãos, carnes e café) tiveram altas expressivas no primeiro semestre de 2021, em relação a igual período do ano passado. Puxados principalmente pela alta da soja (78%) e do milho (77%), os preços seguiram em alta no país impulsionados pela valorização dos prêmios de exportação e pela manutenção da alta demanda externa pelo produto.
A valorização desses produtos também desperta o interesse de produtores rurais na compra de novas áreas para o reinvestimento. De acordo com a IHS Markit, consultoria que acompanha o mercado de terras de 2001, nos últimos doze meses até abril de 2021, a alta nos preços médios de áreas rurais teve alta de aproximadamente 18%. Segundo a pesquisa, juro baixo, a demanda crescente por grãos e carnes e o dólar em alta, criaram o cenário perfeito para esse apreço das terras.
Especialmente na região Centro-Oeste, o estudo aponta que o mercado estava estagnado desde 2014, no entanto, com o boom das commodities em 2020, impulsionado pela pandemia do novo coronavírus e avanços na infraestrutura, os negócios voltaram a acontecer de forma mais intensa, provocando esse aumento na compra e venda de propriedades rurais.
Segundo o gestor imobiliário, especialista em imóveis rurais da URBS imobiliária, Frederico Mesquita, este boom no setor foi ainda mais perceptível a partir de outubro de 2020. Ele avalia que o mercado de áreas rurais ainda está em ascensão. “Como diz o ditado: ‘Quem compra terra, não erra’. E as pessoas perceberam isso, em razão dessa valorização das commodities. O mercado do agro é muito rentável, porque a terra não desvaloriza nunca. Se você comprar uma terra por um valor X, depois da transação realizada, ela nunca mais depreciará, a menos que seja uma terra que esteja sem alguma operação a algum tempo denominada ‘terra suja’. Então quando se trata de terras para produção, o lucro tende a aumentar bastante”, afirma ele.
Orientação correta
Mesquita destaca que para esse tipo de negociação é fundamental que os corretores sejam qualificados e profissionalizados. “A avaliação mercadológica das propriedades rurais por uma profissional é de extrema importância. É com esse recurso que podemos eliminar discrepâncias no valor real do bem e realizar um negócio justo e sem perdas para os clientes, principalmente, por se tratar de transações de alto valor aquisitivo”, afirma ele. Antes de partir para a comercialização, a recomendação é que os profissionais façam o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM.
Segundo o gestor imobiliário, atualmente, o grande gargalo entre os profissionais do segmento são as informações imprecisas e incorretas sobre as terras. “Nosso trabalho é necessário que a gente faça a orientação correta ao produtor sobre as propriedades, a separação da terra para cada fim específico, gado, lavoura, precisamos ter noção sobre logística, escoamento, chuvas na região. O maior problema são as informações ruins, em que as pessoas investem e depois não tem o retorno esperado”, ressalta.
“A avaliação rural é feita com base em vários fatores: tipo e qualidade do solo, topografia, logística, acessibilidade, hidrografia e benfeitorias, além da aptidão da propriedade como lavoura, pecuária e lazer. São vários pontos a serem avaliados e isso só pode ser executado com excelência, com o auxílio de um profissional da área”, reforça o corretor.
Valores das terras
Conforme explicação do gestor imobiliário, Frederico Mesquita, desde outubro, os preços das terras praticamente dobraram. Ele afirma que há muita procura, porém as ofertas diminuirão, por motivo da oscilação de valores do mercado e também da boa rentabilidade no setor. “Após muita valorização, o mercado chegou em um período de certa estabilização, mas ainda assim com valores muito altos”, afirma ele.
Levantamento da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) aponta que, em 2020, o Valor da Terra Nua (VTN), principal índice de definição do Imposto Territorial Rural (ITR), apresentou aumento de até 600%, em relação ao ano anterior. No município de Rio Verde, por exemplo, no sudoeste goiano, um alqueire de terra já chega a custar entre R$ 500 e R$ 600 mil.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
Conforme a resolução Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) n°1.066/2007, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – é o documento elaborado pelo Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, a análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Para determinação do valor de mercado, o PTAM deve conter os seguintes requisitos mínimos: identificação do solicitante; objetivo do parecer técnico; identificação e caracterização do imóvel; indicação da metodologia utilizada; valor resultante e sua data de referência; identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
Já a descrição do imóvel deve conter, no mínimo: medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível; aproveitamento econômico do imóvel; data da vistoria.
