Comprar um imóvel rural no Brasil tornou-se um negócio de grandes cifras causada pela grande valorização das terras brasileiras nos últimos anos; veja dicas e cuidados valiosos na hora de compra um sítio ou fazenda
Já imaginou um dia alguém chegar e te falar que a terra que você comprou, que você pagou com tanto esforço, não é sua? Que o documento que você tem, aquele que você considerava uma garantia, não vale o que parecia? Nos últimos anos, o preço das terras no Mato Grosso e em diversas outras regiões do Brasil teve uma valorização significativa. Esse aumento acelerado atraiu muitos investidores, mas também trouxe à tona uma série de questões legais e documentais que precisam ser cuidadosamente analisadas na hora de comprar um imóvel rural.
A aquisição de um imóvel rural, nesse contexto, envolve riscos que devem ser completamente compreendidos pelo comprador. Questões como a regularização ambiental e fundiária são fundamentais para garantir que o imóvel esteja livre de pendências jurídicas ou disputas. Caso contrário, o que parecia ser uma grande oportunidade pode se transformar em um pesadelo, com litígios e até a perda da propriedade.
Portanto, é essencial que os interessados em adquirir terras adotem as precauções necessárias, como consultar profissionais especializados, verificar a autenticidade dos documentos e garantir que todos os trâmites legais sejam devidamente cumpridos. Só assim será possível minimizar os riscos e evitar surpresas desagradáveis no futuro. Afinal, a segurança jurídica é a base para qualquer investimento bem-sucedido, especialmente quando se trata de bens de alto valor como as propriedades rurais. A seguir, apresentamos os pontos essenciais a serem considerados nesse processo.
1 – Matrícula do Imóvel
Todo imóvel possui um registro no Cartório de Registro de Imóveis da respectiva Comarca. Portanto, é necessário solicitar a matrícula do imóvel no cartório e verificar se ela está registrada em nome do vendedor, se existem averbações, ações judiciais, se o imóvel foi dado como garantia em empréstimos financeiros, ou se há um contrato de promessa de compra e venda com outra pessoa, arrendamentos, entre outros.
Com o advento da afetação de imóveis rurais advindas pela Lei 13.986/2020, conhecida como Lei do Agro, a segurança jurídica proporcionada por esse instrumento foi fortalecida pelo fato dessas garantias possuírem matrícula própria, minimizando assim, que o comprador tenha a matrícula do imóvel total comprometida.
Outro detalhe e fazer um levantamento sobre a origem dessa matrícula se o título de origem está de acordo a matrícula da posse do imóvel. Algumas instituições financeira, embora em número reduzido, possuem métodos de averiguar isso que pode interferir diretamente na capacidade de obter empréstimos e/ou, taxa de juros.
Caso o vendedor seja representado por um procurador, é essencial confirmar a validade da procuração e se os atos ali outorgados permite a negociação e transmissão do bem. Também é necessário checar a regularidade fiscal do imóvel, incluindo a certidão de débitos relativos a créditos tributários federais e à dívida ativa da União, o Imposto Territorial Rural (ITR) e possíveis pendências perante as Justiças Comum, Federal e do Trabalho. Da mesma forma, é importante averiguar se os vendedores estão envolvidos em processos judiciais, ônus e ações que que possam afetar a propriedade, assim como analisar a cadeia dominial para identificar origem da área titulada.
2 – Georreferenciamento do Imóvel Rural
O georreferenciamento é um procedimento obrigatório para a descrição detalhada do imóvel rural, incluindo seus limites, características e confrontações. Ele deve ser feito por um profissional habilitado, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), e as coordenadas dos vértices que delimitam o imóvel devem ser georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão definida pelo INCRA.
Sem a certificação de georreferenciamento, o imóvel não poderá ser vendido, compartilhado, permutado, doado, desmembrado ou remembrado. Atualmente, o georreferenciamento é exigido para imóveis rurais com área entre 25 e 100 hectares, e a partir de 20/11/2025, será obrigatório para aqueles com área inferior a 25 hectares.
O georreferenciamento deve ser averbado na margem da matrícula do imóvel, indicando o reconhecimento pelos vizinhos e que a localização da propriedade está alinhada com seu título de origem. Em Mato Grosso, se o título do imóvel estiver deslocado ou sobreposto, é necessário uma escritura pública para averbação do georreferenciamento, desde que não incida em terras de domínio público e esteja dentro do mesmo município.
3 – Questão Ambiental
As regras previstas pelo Código Florestal, na Lei Federal nº 12.651/2012, determinam que, em imóveis rurais localizados na Amazônia Legal, a reserva será de 80% da propriedade nas áreas de florestas; 35% nas de cerrado; e 20% para os imóveis em áreas de campos gerais. Nas demais regiões do país, independentemente do tipo de vegetação, a área mínima de reserva é de 20%.
Os imóveis rurais que, em 22 de julho de 2008, possuíam uma área de até 4 (quatro) módulos fiscais e que possuíam remanescentes de vegetação nativa em percentuais inferiores ao previsto no art. 12, da Lei Federal nº 12.651/2012, deverão constituir a Reserva Legal com uma área ocupada com a vegetação nativa existente nos dados referidos, vedadas novas áreas específicas para uso alternativo do solo.
De acordo com a legislação, os desmatamentos ocorridos em imóveis rurais após 22 de julho de 2008, fora das áreas permitidas para supressão de vegetação nativa e sem a devida autorização do órgão ambiental competente, devem passar por processos de recomposição ou regeneração natural.
- Os cuidados para a compra de um Imóvel Rural
- Vai comprar uma propriedade rural? Especialista faz alerta para conferência de dados
O Cadastro Ambiental Rural (CAR), criado pela Lei nº 12.651/2012, é um registro eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais, cuja finalidade é integrar as informações ambientais referentes à situação das Áreas de Preservação Permanente (APP), das áreas de Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Uso Restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.
Ao adquirir um imóvel, é fundamental verificar se há embargos e incidência PRODES sobre a propriedade, solicitar a apresentação do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e conferir sua situação perante o órgão ambiental responsável (aprovado, em análise ou suspenso), além de verificar se o imóvel está inscrito no Programa de Regularização Ambiental (PRA).
4 – Infraestrutura e Benfeitorias
Além da documentação legal e ambiental, é imprescindível avaliar as condições de infraestrutura e benfeitorias do imóvel. Isso inclui verificar a presença de cercas, currais, barracões, silos, represas, estradas e outros aspectos físicos que podem impactar a utilização da terra. A análise da hidrografia, da topografia e da qualidade do solo também é crucial, pois pode afetar a viabilidade de uso da propriedade para atividades agrícolas ou pecuárias.
5 – Assessoria Profissional
A aquisição de um imóvel rural é um processo complexo que requer uma abordagem cuidadosa. Por isso, é recomendável que o comprador busque a orientação de profissionais especializados, como engenheiros florestais ou agrônomos, além da assistência de um advogado especializado em direito agrário. Esses profissionais poderão fornecer um “diagnóstico” da situação da propriedade, ajudando a evitar problemas futuros e assegurando que todas as etapas sejam devidamente cumpridas.
Importante ressaltar que o mercado fundiário em todo o Brasil está em grande ascensão, e os profissionais dessa área precisam se capacitar cada vez mais para oferecer serviços de alta qualidade aos seus clientes. É aconselhável buscar informações detalhadas sobre esses profissionais antes de efetuar a contratação.
Adotar esses cuidados ao comprar um imóvel rural não só minimiza os riscos de complicações jurídicas, mas também assegura que o investimento seja seguro e promissor a longo prazo.
Autores: Cícero Ramos, Engenheiro Florestal e vice-presidente da Associação Mato-grossense dos Engenheiros Florestais. Elder Costa Jacarandá, advogado, especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e em Regularização Fundiária pela UFMT.
Quer ficar por dentro do agronegócio brasileiro e receber as principais notícias do setor em primeira mão? Para isso é só entrar em nosso grupo do WhatsApp (clique aqui) ou Telegram (clique aqui). Você também pode assinar nosso feed pelo Google Notícias
Não é permitida a cópia integral do conteúdo acima. A reprodução parcial é autorizada apenas na forma de citação e com link para o conteúdo na íntegra. Plágio é crime de acordo com a Lei 9610/98.
