Valorização da terra, renda com arrendamento e diversificação ajudam a transformar propriedades rurais em alternativa de investimento; Fiagros reduzem barreira de entrada para o investidor
O investimento em terras agrícolas vem ganhando espaço como alternativa de diversificação patrimonial e exposição ao agronegócio. Dados apresentados pela Tane Capital durante a terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro mostram que o índice NCREIF Total Farmland registrou retorno médio anual de 11,2% entre 1970 e 2019.
A lógica vai além da valorização das propriedades. O investimento pode combinar ganho patrimonial, geração de renda por arrendamento e exposição a um ativo real ligado à produção de alimentos, fibras e energia. Com o avanço dos Fiagros e de outras estruturas do mercado de capitais, essa estratégia também começa a ficar acessível sem a necessidade de comprar uma fazenda inteira.
A apresentação foi conduzida por Marconi Silva, cofundador da Tane Capital, gestora que administra atualmente R$ 1,8 bilhão em ativos, 45,3 mil hectares e quatro Fiagros.
Terra deixa de ser apenas fator de produção
Tradicionalmente, a propriedade rural é associada diretamente à atividade produtiva. No mercado financeiro, porém, a terra também pode ser analisada como um ativo capaz de gerar retorno em duas frentes.
A primeira é a valorização do imóvel rural ao longo do tempo. A segunda está na possibilidade de geração de fluxo de caixa, principalmente por meio de arrendamentos.
Segundo Silva, quatro fatores estão entre os principais argumentos para esse tipo de investimento: valorização imobiliária, geração de renda, diversificação e proteção patrimonial.
“A oferta limitada de terras e o crescimento da demanda sustentam o potencial de valorização, enquanto o arrendamento e a produção podem proporcionar fluxo de caixa recorrente”, explica.
Pressão sobre a oferta de terras produtivas
Um dos pontos apresentados durante o encontro foi a mudança na relação entre população e disponibilidade de terras agrícolas.
Com base em dados da FAO e do Banco Mundial, em 1970 havia 81 habitantes para cada 100 hectares de terras agrícolas. Em 2020, essa relação chegou a 162 habitantes e, nas projeções apresentadas para 2050, pode alcançar 202 habitantes para cada 100 hectares.
A tendência evidencia uma pressão crescente sobre uma base limitada de terras capazes de produzir alimentos e matérias-primas.
Esse movimento é influenciado pelo crescimento populacional, mudanças no padrão de consumo alimentar e expansão da produção de biocombustíveis, fatores que ajudam a sustentar a procura por áreas produtivas.
Como investir em terras agrícolas
A exposição ao mercado de terras rurais pode ocorrer por diferentes caminhos.
O modelo mais tradicional é a compra direta de propriedades, alternativa que exige maior volume de capital e envolve questões relacionadas à gestão, documentação, operação e liquidez.
Outra possibilidade está na aquisição de ações de empresas ligadas ao setor de terras agrícolas.
Mais recentemente, os Fiagros — Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais — passaram a ampliar o acesso a esse mercado, permitindo que diferentes investidores tenham exposição a ativos rurais por meio de estruturas profissionais de investimento.
Entre as características desse modelo estão:
- acesso a propriedades com menor necessidade de capital individual;
- diversificação do portfólio;
- possibilidade de renda por arrendamento;
- exposição à valorização imobiliária;
- maior liquidez em comparação à compra direta de uma fazenda;
- gestão profissional;
- governança;
- mecanismos de proteção jurídica e ambiental.
Investimento institucional ganha espaço
O avanço desse mercado também pode ser observado no crescimento da participação de investidores institucionais.
Dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) apresentados pela Tane Capital mostram uma expansão relevante do valor das terras agrícolas norte-americanas mantidas por empresas e veículos de investimento, principalmente a partir da década de 2010.
O movimento reforça a percepção da terra agrícola não apenas como patrimônio produtivo, mas também como uma classe de ativo dentro de portfólios de longo prazo.
Mercado de capitais se aproxima do produtor
A discussão sobre terras ocorreu durante a terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro, promovida pela Agroadvance em parceria com a Zera, entre os dias 16 e 18 de setembro, em São Paulo.
O encontro reuniu 30 produtores rurais, empresários, sucessores, gestores de propriedades e profissionais envolvidos em decisões de capital e crédito, com atividades no Farol Santander, B3 e XP Investimentos.
Além dos Fiagros, a programação abordou instrumentos como CRA, FIDC, dívida, equity, securitização e operações de hedge, além de temas relacionados a garantias, governança e documentação necessária para acessar novas fontes de financiamento.
Para o produtor rural, o avanço dessas ferramentas representa uma mudança importante. O crédito bancário tradicional continua relevante, mas passa a dividir espaço com estruturas de mercado de capitais capazes de financiar expansão, aquisição de ativos, sucessão e novos projetos no campo.
Segundo Adriani Souza de Almeida, de Santarém (PA), participante da imersão e ligado ao armazém Grãos Pará, a aproximação entre conteúdo técnico e aplicação prática foi um dos principais pontos do evento.
“Nós temos um armazém de grãos que chama Grãos Pará e reforço que os palestrantes são de alto nível e nos trouxeram muitos conhecimentos para usarmos em nosso dia a dia. Isso com certeza vai enriquecer o nosso negócio e vamos conseguir alavancar muito mais.”
Terra agrícola ganha nova dimensão como investimento
O avanço dos fundos e de outras estruturas financeiras não elimina os riscos inerentes ao mercado de terras, como questões climáticas, produtivas, jurídicas, ambientais e de liquidez.
Por outro lado, amplia as possibilidades de exposição a um dos ativos mais tradicionais do agronegócio.
Em um cenário de demanda crescente por produção agrícola e disponibilidade limitada de áreas produtivas, a terra passa a ocupar simultaneamente o papel de base da produção agropecuária e de ativo de investimento, aproximando cada vez mais o campo do mercado de capitais.
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