Tenho que pagar arrendamento se tive quebra de safra? Veja alternativa em caso de Decretos de Emergência e endividamento por custeio ou investimento.
O setor agropecuário tem expandido sua atuação nas áreas já abertas no país, aumentando a produtividade com uso das tecnologias no campo. Entretanto, apesar de grande avanço, o clima ainda é um fator que não se tem controle, podendo causar grandes prejuízos as lavouras. Sendo assim, um questionamento comum é: “Tenho que pagar arrendamento se tive quebra de safra?“. Vamos conferir abaixo algumas colocações sobre o tema para te auxiliar na tomada de decisão mais assertiva!
O que é um arrendamento rural? Nada mais é do que um contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, mediante pagamento de um preço. É o contrato que garante o uso da propriedade rural para aquele que deseja explorá-la, comprometendo-se o proprietário a não intervir e, mais ainda, garantir àquele o uso pelo tempo contratado.
Diante das perdas por estiagem da safra verão 2021/2022, como ficam os contratos de arrendamento de imóvel rural? Quem responde a essa pergunta é Fábio Lamonica Pereira, advogado especializado em Direito do Agronegócio.
Inicialmente, explica ele, o contrato de arrendamento é uma espécie de aluguel da terra: “O arrendador cede, temporariamente, a posse da terra para que o arrendatário possa explorar a área, com o plantio de determinadas culturas, e pagar a respectiva contraprestação, fixa, seja semestralmente ou anualmente, conforme combinado”.
“Então, independentemente da quantidade de produto colhido, o valor devido a título de arrendamento deve ser pago. Em caso de atraso, o valor deverá ser pago acrescido dos encargos, chamados de moratórios, que constem do respectivo contrato”, aponta o especialista.
Mas, para uma situação de perdas generalizadas, é possível que haja alguma espécie de prorrogação da data de pagamento? “Depende muito da situação concreta, da análise do contrato ajustado entre as partes. Em geral, o arrendatário poderá até mesmo ser despejado da área caso não realize o pagamento no tempo e condições devidas”, alerta Lamonica.
Contudo, para situações atípicas, em que as perdas não foram pontuais, é possível que o arrendatário notifique o arrendador demonstrando a situação de frustração, embasadas ainda nos Decretos de Emergência municipais e/ou estaduais, do endividamento com financiamentos de custeio e/ou investimento, etc.
Diante de tal situação, argumenta o advogado, é possível que o arrendador permita, ao menos de forma parcial, o pagamento da renda para safras futuras: “Contudo, tal situação deverá dar-se por meio de um aditivo contratual, de foram que o arrendatário não venha, eventualmente, a sofrer, por exemplo, uma ação de despejo pelo não pagamento. É importante que a notificação e as tratativas ocorram antes do vencimento do prazo estipulado para o pagamento do arrendamento, a fim de evitar consequências relativas à mora”.
“Não havendo acordo, há situações em que é possível a discussão judicial a fim de que haja uma solução menos drástica, de forma que o arrendador não fique sem o recebimento da renda, mas que também o arrendatário não seja prejudicado com o despejo diante de uma situação de perdas generalizadas, tudo, como dito, diante da análise do que restou acertado entre as partes”, conclui o advogado especializado em Direito do Agronegócio.
Qual a diferença entre arrendamento rural e parceria rural?
A exploração agropecuária também pode ser realizada através de contrato de parceria, mas não devemos confundir a parceria com o arrendamento, pois são instrumentos muito diferentes, tanto em sua essência, quanto em suas consequências.
Na parceria, diferentemente do arrendamento, não há preço certo a ser pago ao proprietário da terra, mas sim participação nos frutos obtidos com a exploração, inclusive com quotas pré-estabelecidas pelo Estatuto da Terra (art. 96, VI).
Assim, a essência da parceria é a partilha dos ganhos, mas, muito mais importante, também dos riscos, de forma que tanto o proprietário, quanto o parceiro, ficam sujeitos aos riscos do empreendimento, como o caso fortuito e a força maior. Já no arrendamento, o preço deve ser pago independentemente de frustração no empreendimento, pois não há partilha de riscos.
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Outra diferença muito marcante é que, enquanto no arrendamento rural o arrendatário tem direito de preferência em caso de alienação do imóvel (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra), o mesmo já não ocorre com a parceria, posto que não houve tal previsão legal (RESP 264805-MG).
Em busca de uma menor tributação, muitos produtores adotam uma prática controversa, uma espécie de contrato de parceria “Frankenstein”, o qual dizem ser de parceria, mas se comporta como arrendamento, prevendo cláusulas como o pagamento de preço pré-definido e a exclusão dos riscos do negócio.
