Negociação da Fazenda São Francisco I, em Canarana, combina pagamento à vista, permuta por outra propriedade e parcelas anuais; com as correções previstas, fluxo pode chegar a cerca de R$ 230 milhões
Uma fazenda de 5.346,32 hectares em Canarana, no leste de Mato Grosso, foi negociada por R$ 200 milhões pelo Riza Terrax (RZTR11). O fundo assinou em 9 de outubro o compromisso envolvendo a Fazenda São Francisco I, propriedade de vocação predominantemente agrícola e com 3.939,23 hectares de área útil. O negócio foi comunicado oficialmente ao mercado quatro dias depois.
A operação chama atenção não apenas pelo tamanho da área ou pelo preço. A estrutura permite ao fundo converter parte do patrimônio imobiliário em recursos disponíveis para outras decisões de investimento, ao mesmo tempo em que recebe outra propriedade rural como parte do pagamento. A estratégia ocorre em um mercado no qual fundos e investidores especializados vêm ampliando a participação na compra, arrendamento e gestão de propriedades agrícolas. Continue a leitura e acompanhe o Compre Rural, onde informação de qualidade ajuda a fortalecer quem vive e produz no campo.
Como serão pagos os R$ 200 milhões pela fazenda
A negociação não prevê o recebimento integral em dinheiro no momento da assinatura. Segundo o fato relevante, R$ 42 milhões serão pagos à vista, enquanto uma propriedade rural localizada na região de Getulina, em São Paulo, entrará na operação com valor atribuído de R$ 40 milhões.
Os R$ 118 milhões restantes foram distribuídos em quatro pagamentos anuais de R$ 38 milhões, R$ 30 milhões, R$ 26 milhões e R$ 24 milhões. Cada parcela será atualizada pela taxa de 10% ao ano.
É essa atualização financeira que faz o fundo projetar um fluxo de aproximadamente R$ 230 milhões ao longo da operação. O montante é uma estimativa considerando os pagamentos futuros corrigidos e não altera o preço nominal de R$ 200 milhões estabelecido no compromisso de compra e venda.
Sem considerar as correções financeiras, o preço negociado equivale a aproximadamente R$ 37,4 mil por hectare de área total. Quando o cálculo utiliza somente os 3.939,23 hectares classificados como área útil, a relação sobe para cerca de R$ 50,8 mil por hectare.
Essas referências, contudo, não devem ser usadas isoladamente para comparar imóveis rurais. Fertilidade do solo, disponibilidade hídrica, infraestrutura, logística, percentual efetivamente produtivo, documentação e histórico agronômico podem provocar diferenças expressivas entre propriedades da mesma região.
Transações desse porte fazem parte de um segmento bastante específico do mercado. Em negociações envolvendo fazendas avaliadas na casa das centenas de milhões de reais, documentação, previsibilidade operacional e qualidade das informações do ativo tendem a ter peso relevante na tomada de decisão de investidores profissionais. CompreRural
Fundo receberá outra fazenda como parte do negócio
A propriedade paulista incluída na permuta possui 594,93 hectares de área total, dos quais 542,94 hectares são considerados úteis. Uma parcela de 488,25 hectares está arrendada para cultivo de cana-de-açúcar.
O contrato de arrendamento ainda possui um ano de vigência e pode ser prorrogado por mais um. Nas condições descritas pela gestora, a receita obtida com o arrendamento corresponde a um retorno estimado de 3% ao ano sobre os R$ 40 milhões atribuídos ao imóvel.
A troca também atende à estratégia de aumentar a flexibilidade do patrimônio. Em entrevista publicada após o anúncio, Paulo Mesquita, sócio da Riza, indicou que a gestora considera o imóvel paulista mais fácil de negociar do que a área vendida em Mato Grosso. A leitura é de que transformar parte do patrimônio em ativos de maior liquidez pode facilitar novas movimentações do fundo.
Área fazia parte de uma compra de R$ 297 milhões
Para entender o tamanho da operação atual é preciso voltar a agosto de 2024. Naquele momento, o Riza Terrax adquiriu a Fazenda San Francisco, em Canarana, formada por quatro matrículas e com 12.939,90 hectares, por R$ 297 milhões.
Na aquisição, R$ 92 milhões foram pagos à vista. O saldo de R$ 205 milhões ficou dividido em parcelas semestrais com vencimentos até 2028 e atualização correspondente a 85% do CDI.
Posteriormente, a propriedade foi separada em dois conjuntos com características produtivas diferentes.
A São Francisco I, que agora está sendo negociada, reúne 5.346,32 hectares e possui perfil predominantemente agrícola. A São Francisco II ficou com 7.593,59 hectares totais e 3.792,34 hectares úteis, classificados pelo fundo como predominantemente voltados à pecuária.
Essa separação permitiu aplicar modelos diferentes de exploração econômica sobre partes da área originalmente adquirida.
Segunda parte da propriedade já estava em outra operação
A São Francisco II entrou, em abril de 2026, em uma estrutura denominada Buy to Lease, no valor de R$ 115 milhões e com retorno contratual indicado em 12% ao ano.
Nesse tipo de operação, o fundo mantém a propriedade do imóvel, realiza o arrendamento a um produtor rural e concede uma opção de aquisição durante o período contratado. No caso da área de Canarana, os contratos estão relacionados aos grupos Úbere Agropecuária e Agro Gerações.
O modelo se aproxima de outras estruturas que vêm sendo utilizadas para transformar terra em fonte de capital para produtores sem necessariamente interromper a atividade agrícola. O mecanismo também aparece em novos fundos criados para comprar propriedades e arrendá-las aos produtores.
Por que vender uma propriedade agrícola agora?
A venda da São Francisco I não significa que a gestora esteja deixando o mercado de terras. O próprio comunicado informa que o dinheiro poderá ser direcionado para novas operações caso outra alternativa financeira analisada pela administração não se mostre vantajosa.
Uma das possibilidades é antecipar o pagamento do saldo que ainda existe sobre a aquisição original da Fazenda San Francisco. Para isso, o fundo avaliará se consegue um desconto que compense financeiramente essa antecipação.
Se a conta não for considerada atrativa, o fato relevante prevê que os recursos sejam destinados a novas operações de Sale & Leaseback, modelo no qual uma propriedade é adquirida pelo investidor e permanece sendo utilizada pelo produtor por meio de arrendamento.
Em declaração publicada pelo AgFeed, Paulo Mesquita resumiu a lógica da decisão afirmando que a busca por liquidez ocorre porque existem “coisa melhor para investir”. A fala indica que o objetivo é comparar o retorno esperado da propriedade atual com outras possibilidades disponíveis para o capital.
O movimento encontra paralelo em outras gestoras que estão reservando recursos para aproveitar ativos disponíveis em um período de maior pressão financeira sobre parte do setor. Há fundos, por exemplo, preparando capital para comprar terras e créditos ligados ao agronegócio em busca de oportunidades surgidas nesse ambiente.
Negócio mostra terra sendo administrada como ativo de investimento
A operação ajuda a mostrar como grandes propriedades rurais podem desempenhar funções diferentes dentro da carteira de um fundo.
Em determinados momentos, a estratégia pode ser manter a terra e capturar sua valorização. Em outros, o retorno pode vir do arrendamento. Também existe a possibilidade de vender o imóvel, realizar o ganho acumulado e direcionar o capital para outro ativo.
No caso das duas áreas originadas da Fazenda San Francisco, a gestora estima que o conjunto das operações envolvendo São Francisco I e São Francisco II represente um impacto econômico positivo de R$ 5,78 por cota, distribuído ao longo dos respectivos períodos de recebimento.
Esse valor não significa pagamento imediato de R$ 5,78 em dividendos. O documento descreve o número como impacto econômico estimado, vinculado ao fluxo financeiro das transações ao longo do tempo.
Para o mercado rural, a transação também evidencia que o valor de uma fazenda passa a ser analisado não apenas pela produção que ela comporta. Liquidez, geração de renda, valorização patrimonial, custo do capital e possibilidade de realocação dos recursos entram na conta de investidores que tratam grandes propriedades como parte de uma carteira de ativos.
Nesse contexto, vender uma área produtiva pode não representar uma saída do mercado de terras, mas justamente uma forma de manter capital disponível para entrar novamente quando surgirem condições consideradas mais favoráveis.
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ℹ️ Conteúdo publicado pela estagiária Ana Gusmão sob a supervisão do editor-chefe Thiago Pereira
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