Investigações apontam imóveis fictícios e cadastros adulterados usados para obter financiamentos; especialista alerta para os riscos de aceitar propriedades sem análise detalhada.
Fazendas que só existem no papel – Fazendas Fantasmas – estão cada vez mais presentes entre as garantias do crédito rural, e o problema costuma vir à tona só depois de vários leilões sem nenhum lance, ou quando quem arrematou pede para desfazer a compra ao descobrir que o imóvel não existe.
O alerta é de Patrick Lüdtke, que assessora investidores na compra de fazendas em leilão. Pela estimativa da Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), com base em dados de abril de 2026, o agro tem R$ 256 bilhões em operações atrasadas, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas. Quem tenta executar uma fazenda dada em garantia pode descobrir que o perímetro registrado invade fazendas vizinhas, avança sobre uma gleba pública ou cai até no leito de um rio.
Os casos já chegaram à polícia. Em 2025, a Operação Imperium Fictum, da Polícia Federal, mirou no Pará um grupo suspeito de inventar fazendas, com matrículas ligadas a uma gleba federal em Anapu. Segundo documentos da PF obtidos pela Repórter Brasil, esses imóveis eram vendidos ou dados em garantia de empréstimos, e bancos liberaram mais de R$ 8,4 milhões em financiamentos com base neles.
Em agosto de 2026, a Operação Canadá, da Polícia Civil de Mato Grosso, apurou que o desenho de uma fazenda no Cadastro Ambiental Rural (CAR) foi deslocado eletronicamente para outra região do estado. Segundo a investigação, um cadastro falso serviu de base para uma avaliação de R$ 84 milhões, oferecida como garantia em tentativas de obter crédito.
Já houve fazenda com perímetro até dentro de um rio. Em 2025, o jornal O Globo mostrou, com dados do Monitor do Crédito Rural do MapBiomas, que um imóvel no Pará que recebeu R$ 4,6 milhões em crédito rural em 2021 aparecia no CAR no leito do Rio Araguaia.
Segundo uma organização citada pelo jornal, o registro se deslocou 30 quilômetros para dentro do rio em 2024; o banco afirma que o cadastro estava regular quando concedeu o crédito. O CPF de quem fez o cadastro não existe na Receita Federal e aparecia em 112 imóveis, segundo o jornal, e o governo do Pará cancelou os cadastros depois da reportagem.
O problema também passa pelos cartórios. Em junho de 2026, a Justiça do Tocantins abriu um processo disciplinar contra os titulares de dois cartórios, em Goiatins e Campos Lindos, sob suspeita de matrículas duplicadas e de cadastros com 100% de sobreposição, segundo a Corregedoria; os dois negam irregularidade.
No oeste da Bahia, a Corregedoria do Tribunal de Justiça manteve bloqueadas matrículas suspeitas em Cocos, Carinhanha e Coribe, segundo o portal Bnews. E, em agosto, a Vara Agrária de Santarém anulou o registro de três fazendas em Juruti, no Pará, que estavam sobre uma gleba do Estado, segundo o jornal O Liberal.
E a ligação entre os mapas do Incra e as matrículas ainda é incompleta. Apenas 709 mil (44,9%) dos 1,58 milhão de imóveis rurais com certificação do instituto aparecem com ela averbada na matrícula, segundo o painel público do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), com dados de 12 de outubro. E, pelas normas do CNJ, o indício de que uma matrícula cai sobre outra não bloqueia, por si só, a matrícula nem impede que o imóvel seja vendido ou dado em garantia (Provimento 195/2025).
“Nos leilões de fazendas em que atuo, a matrícula que abrange terras de terceiros não é raridade. Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento e descobre o problema apenas quando tenta transformar a garantia em dinheiro, o que pode arrastar a execução por décadas. Se fossem mais diligentes, os credores poderiam descobrir mais cedo que a garantia da cédula de crédito só existe no papel e direcionar a execução para outros bens do devedor, com mais chance de recuperar o crédito”, afirma Patrick Lüdtke, CPO da Axioma Intelligence.
Na experiência de Lüdtke, o problema aparece sobretudo em Mato Grosso, no Pará e nas áreas do Matopiba, formadas por municípios do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. Nesses locais, ele recomenda aos credores ampliar a diligência sobre as fazendas que já possuem ou que aceitam em garantia de novas operações.
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