A alienação fiduciária de imóvel rural é uma prática financeira que gera muitas dúvidas: é algo positivo ou negativo? Devemos temê-la ou desejá-la? A resposta depende do ponto de vista.
Perspectiva do tomador de crédito – Se você está buscando crédito junto a uma instituição financeira e a alienação fiduciária é exigida como garantia, é preciso ter cautela. Caso você não faça os pagamentos dentro de 3 a 6 meses, o banco pode tomar seu imóvel sem intervenção judicial. O processo é direto: a instituição financeira solicita ao cartório de imóveis a intimação para que você pague a dívida em 15 dias. Se o pagamento não for realizado, o banco pode pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e consolidar a propriedade em seu nome.
Após a consolidação, a lei exige que o banco realize dois leilões. No primeiro, o preço mínimo é o valor estipulado no contrato. Caso o imóvel não seja arrematado, o segundo leilão permite que ele seja vendido pelo valor da dívida. Por exemplo, se o imóvel vale R$ 10 milhões e a dívida é de R$ 6 milhões, ele pode ser vendido por apenas R$ 6 milhões. Isso pode gerar um grande prejuízo para o proprietário, especialmente se o valor de mercado do imóvel for significativamente maior.
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E se ninguém arrematar pelo preço mínimo da dívida? Nesse caso, a lei estabelece que o imóvel ficará definitivamente com o credor, sem obrigação de compensação adicional, mesmo que o valor do imóvel exceda o montante da dívida. Para produtores rurais, isso pode significar a perda do bem antes de conseguir uma nova safra para reestruturar suas finanças.
Perspectiva do credor
Por outro lado, a alienação fiduciária oferece vantagens consideráveis ao credor. Se você, produtor rural, está vendendo uma fazenda parcelada, a constituição de uma alienação fiduciária em garantia é essencial. Isso previne cenários onde, após entregar a posse do imóvel ao comprador, este deixa de pagar as parcelas devido a uma quebra de safra ou má-fé.
Sem a alienação fiduciária, o vendedor precisa contratar advogados e enfrentar uma longa e custosa batalha judicial, que pode durar anos, até mesmo décadas, sem garantia de recuperar o imóvel ou o dinheiro. Com a alienação fiduciária, em caso de inadimplência, o credor pode seguir o processo no cartório e retomar o imóvel em 3 a 6 meses.
Considerações finais – A alienação fiduciária de bem imóvel é uma ferramenta jurídica poderosa e deve ser utilizada com consciência. Entender os riscos e benefícios de ambos os lados permite tomar decisões mais seguras e assertivas, seja para proteger, seja para expandir seu patrimônio.
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